上海酒店式公寓 VS 北京酒店式公寓
上海酒店公寓数量很多，供给充足，价格适中。关键是，它们为这座人流窜动的城市带来一种别致的温情。一部分很用心的酒店公寓就非常关注这种感觉，提倡一种 “出门在外，你的家”的概念。这不单单是一种营销口号，对于短租公寓来讲，它可以是真正的竞争优势所在。杨 先生的父母过几天就要来上海，看望这对正筹备结婚的新人。二老移民美国已经五年，很少回到上海。 杨 先生想借此机会带老人好好玩玩，多待一段时间。由于新房还在装修， 杨 先生为老人在回家上海外滩店租了一套一室户酒店公寓。一个月 6000 元，设施俱全还带厨房，非常舒适方便就像住在家里，让二老倍感温馨。
酒店公寓一样是舶来品。在国外，它的前身是家庭旅馆，分为两种形式：一种叫 B&B ，由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；另一种叫 Guesthouse ，其房间全部用来出租。现在把家庭成员不住在内、聘用外来人员经营的住宿设施也列入家庭旅馆，有青年旅舍、汽车旅馆、酒店式公寓等形式。 2003 年夏，自助公寓这一概念被引入中国，目前自助公寓在上海、成都、广州等地都有。
很多人觉得人在外地是件麻烦事，尤其对于长期出差的商务人士。酒店的环境虽然够档次，但缺少一种让你放松的、温煦的东西，或许潜意识把这些都看成加班的一部分，依然保持战斗状态。那么怎样才能骗过你的感观，真正宾至如归呢？
在上海，一部分很用心的就非常关注这种感觉，提倡一种 “出门在外，你的家”的概念。这不单单是一种营销口号，对于短租公寓来讲，它可以是真正的竞争优势所在。
出门如在家
如何让客人感觉回到家里，这里面大有学问，基本上分为三个层面。
第一在于设施：电饭煲呼呼冒着白气，洗衣机发出工作的声音，咖啡机散发出诱人的香气，布艺沙发的良好质感。这些并不意味着奢侈，却深入生活的每个细节，就在这些细致的触点上，引发了“家”的感觉。这里的关键词是：应有尽有。
第二在于格调：通常的酒店往往是白色床单和被褥、整齐但刻板的布局、木色家具和空空的白墙，仿佛每个角落都写着“暂住一晚”的潜台词。也许这映射出干净利落的办事风格，但绝对不是有利于休息的格调。所以作为面对短租客的酒店公寓，很多承袭了西方乡村别墅的布置风格，尽量增加一种居家的感觉，运用色彩、材质、布局的变化营造不同于“酒店”的舒适感。重在构筑“温馨”。
第三在于人性化：这个行业里真正的高手是那些懂得生活规律的人，所谓欧洲人性化家居风潮在这里得到淋漓发挥。一个隔物架、咖啡壶的位置、可移动的餐桌，让你在屋子里做每一件事、每一个动作都如此舒畅，仿佛有一个无形的侍者在帮你照料一切。其中的学问在于一种内在的和谐，绝非可以随便照搬。
好好享受一下
不仅拥有居家的好处，同时还有作为酒店的优势。首先，与一般的住宅相比，频繁的客人流动会给左邻右舍带来不安全感，而酒店式公寓不仅私密性更强，客人更自由，而且也有利于管理。其次，优良的服务设施保证客人可以享受在这里居住的每一分钟，通常的设施和服务包括：
设施：健身会所、有氧健身房、果汁吧、桑拿、行政酒廊和咖啡厅、阅读区（提供多种国际杂志和报纸）、商务中心和会议设施、地下停车场
服务：管家服务、洗涤和干洗服务、保养及维修服务、 24 小时保安和礼宾及问讯服务、代缴公共事业费、代客购物服务、每日班车接送至附近地铁站
其他设施：房内宽带上网、智能门禁系统、中央空调系统、国际及国内直线电话、完备的厨房设备、卫星和有线电视频道、个人电子保险箱报警系统
经营价值
酒店的住客 80% 以上都是入住两到三天的商务旅客，普通租房则至少要 3 个月，短租公寓正好填补了一个空白。特别适合那些有短期异地停留需求的人士，比如去异地做短期项目的人、处理冗长案件的律师、有异地采访任务的记者等。
据戴德梁行的数据显示， 6 年来，服务式公寓的入住率稳步上扬，由此可以看出，近年来的市场需求正不断上升。租金上涨主要是因为在上海经济持续增长的强劲势头下，入驻上海的跨国公司越来越多，商务活动日益频繁，促使近几年服务公寓入住情况较佳。目前，外国人士在上海的约 6 万，按照国际公认的观点，作为一个国际性的大都市，外籍工作人员占总人口的比例，一般要求在 5% 以上。按照上海现有的人口计算，外籍人口数应在 70 万左右，但目前的数量不足 10 万。因此，随着上海国际化进程的加速，来沪工作的外国人将大量增加，为服务公寓提供了较大的发展空间。
投资价值
单价曾从六七千元猛涨至 2 万元的小户型，其价格普遍有所回落。据汉宇地产统计，近期南京西路、镇宁路板块周边酒店式公寓挂牌价在 2 万元 / 平方米至 3 万元 / 平方米，而现阶段的成交单价更是维持在 2 万元以下，可以说已经到了一个比较低的价格水平。位于陆家浜路海潮路的中福花园——青年汇是上海建成比较早的一个酒店式公寓，这一年来，一套 40 平方米 左右的青年汇酒店式公寓在 3 月调控前的单价维持在 22000 元 / 平方米，而到现在，价格已经跌至 18000 元 / 平方米。
由于地段好、总价小、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，上海的酒店式公寓，尤其是小户型被许多外籍人士和中国港澳台地区人士及单身青年作为置业投资的首选，在二手房市场中一直都受到青睐，而聚集在市中心静安、黄浦、虹口等区域的房源尤其受到关注。
从产权归属上来分，酒店式公寓可分为只租不售和产权出售两种，相对于只租不售的酒店式公寓来说，由于产权分散在小业主手中，统一经营管理有难度，且多为烂尾写字楼改造，服务相对较差，物业增值幅度有限。戴德梁行提醒购买者，要考虑地理位置、交通、开发商实力等方面，价格不要脱离同地段的住宅太远，高出 10-20% 范围以内比较合理，最好有知名的物业管理公司统一管理。有实力的开发商和优质的物业管理能保证酒店式公寓的回报实现和保值升值，相对于普通住宅而言显得更为重要一些。
汉宇地产认为，现在是进入小户型市场的不错时机，因为随着上海作为金融中心的地位进一步巩固，来自四面八方的人士进入上海数量将持续增加，这其中包含的短期居住租赁需求、中长期居住购买需求以及部分投资需求，都势必使这个市场的地拉继续提高。
沪上领先的酒店式服务公寓提供商 “回家上海”负责人接收我们的访问时谈到，回家的平均入住率达到了 85% 以上，部分地段例如中山公园，外滩，静安寺的入住率保持在 95% 的高位，客流量源源不断，淡季不明显，在春节、国庆、“五一”等长假期间更是供不应求。短租公寓作为一个新的业态还很稚嫩。除少数是公司化的规范运营外，其余大部分还处于发展初期。一些个体户随便租几套房子，做个网站便可经营了，一旦发生了问题将不利于整个行业的发展。比如，有的房东提供的房子品质有问题，如果漏电会伤到客人；还有的房东随意性很强，不注重信誉，会给客人带来不必要的麻烦。
服务质量如此参差不齐，究竟该由谁来监管这个行业和保障客人的利益呢？国外的短租公寓大多归酒店行业管理，像法国的 studio 6 ，日本的“樱花之家”等。记者就这一问题致电上海市旅游事业管理委员会政策法规处，汪剑明处长表示，目前短租公寓并没有纳入酒店管理的范畴，其经营范围和定位还有待探讨。
定位于国际大都市的上海，近年来经济的持续增长，尤其是高科技产业的长足发，海内外驻上海的商务机构及海内外经常往来上海的商务人员越来越多，对酒店式公寓的需求不断增加。经济活跃、网络时代的来临，激发大量的创业者加入到 SOHO 一族，他们对在租赁的需求越来越大……受众多利好因素刺激，近期上海市内各大酒店或服务式公寓租赁率又出现了大幅反弹和供不应求的趋势，酒店公寓重新出现了趋热的势头，
消费群体快速壮大
一位来上海考察市场的英籍 华人王 先生打算在深圳呆上两个月，找到了回家上海静安寺店酒店公寓，开心地对记者说：“像我们这种短时间到外地出差，找个理想的住处还真不容易。住在亲戚家里又不太方便，天天住酒店吧价格又不便宜，后来听说很多还不错，就想尝试一下，没想到真的很划算。只需花住家的租金就可享受星级酒店的服务，而且还有很多个人空间。”
由于酒店公寓一般都处于交通便利之地，有的甚至就设在大型酒店的附近，所以客人在酒店公寓里不仅可以享受到星级酒店的服务，而且购物、交友、旅游、会客等社交活动也很方便，吸引了众多特定群体的关注。上海经济的快速发展，招商引资速度加快，酒店式公寓有其市场生存的一定空间，上海酒店式公寓迅速发展有其特殊的经济地域发展背景。就深圳而言，酒店式公寓的消费群体主要有以下几类：
1 、海内外常驻上海机构的商务人员、管理人员、技术人员
由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的群体，从而形成一种居住氛围；他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱，高档公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。
国内及海外常驻深圳的机构，规模较大、派驻人员较多的，一般有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的，私密性更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店。规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。
2 、经常往来上海的内地及海外商务人员
由于业务上的关系，内地及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
3 、投资者
上海和江浙都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。
4 、上海的小企业和 SOHO 族
上海的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有不数人在家办公，这部分人即 SOHO 族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合 SOHO 族。上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外驻沪机构及 SOHO 族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例。全配套公寓受欢迎采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，既可居住亦可办公。“地段佳、配置全”是白领对房屋的首要需求。除电视、电话、冰箱、微波炉、热水器等基本配置外，他们对家具、音响、电脑等个性化配置也会有所要求。除了“全”外，这些白领阶层也追求“新”。在租赁市场上，“豪华装修”、“全新装修”房屋的租价虽高，但市场行情却持续看好。深圳有些酒店公寓还专门将公寓建设成数字电视社区，住户可随意选看国内外加密电视频道。有些公寓还特设空中花园及多功能会所， 1 － 2 层裙楼商业配套。
从租赁市场反映，高档次、浓郁的东方格调颇受欢迎。高投入往往伴随高回报，细算下来，这些购房者的投资回报率也相当惊人。
据统计，目前在市内投资公寓或豪宅的回报率在 10 ％左右。不过，不同的实际投资回报率还要因房因地而异。公寓所处地段、周边交通、大社区的氛围以及楼房本身的建筑品质与管理水平及其配套设施都会影响房子的租赁情况。
有些酒店还设有会所，内设保健中心、男女桑拿蒸气浴室、棋牌麻将室、桌球室、健身室及卡拉 OK 房，给酒店住客提供一个消闲娱乐、舒展身心的时尚尊贵场所。会议与宴会厅可容纳百余人的华丽多功能厅，举办中西式宴会，酒会及大小型套房；大型礼品、玩具、文具商场；豪华会所； 24 小时电邮及宽频上网服务鲜花安排服务，全部客房配备独立厨房及卫浴间、家用电器、小型电子保险箱；还提供当日洗烫、擦鞋服务、托儿及保姆服务、 24 小时中西式客房送餐服务。可享受餐饮、康乐服务的打折优惠。一条龙配套服务：预订机票，火车票等服务。有些公寓酒店还推出一系列优惠措施：如果顾客连续入住满一个月或以上，可享有自助洗衣、免费使用健身房设施、赠送厨房用具、当日报纸和每周贵宾水果一些优惠服务。
酒店式公寓和产权式酒店区别
在高档物业中，包含一种酒店式服务公寓，它始于１９９４年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。最早源于欧洲，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。如果 想要投资这一类房子，就要全面对它进行了解。
酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色，住户只两手空空都可以安心住到里面；其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务，如进行商务活动所需的打印、传真等服务。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受在京工作的外地与外籍商务人士 青睐。
酒店式公寓冒头
2001 年的北京地产市场除了风头十足、上座率极高的 Townhouse 外，大约就属“商住”概念项目最为炙手可热。已经进入和宣布要进入“商住”市场角逐的项目已经开始短兵相接，原本不是商住、重新包装定位于“商住”的项目也为数不少。
市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、商有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。
与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。但是此种物业也有其局限性。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以市场潜力巨大。
区域价值决定投资价值
买酒店式服务公寓进行投资不能盲目，要选对区域。北京酒店 式服务公寓市场经过１０余年的发展已经形成了特色鲜明的区域市场特征。金融街、ＣＢＤ及其辐射区域、中关村及丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中ＣＢＤ及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，就连其辐射区的高档酒店公寓也因此而租价上涨，比如在２００３年就已经迎来开发热潮的广渠门地区，这一地区的项目基本上都是精装修的房子，像华城和金桥国际公寓。发展潜力最大的区域当数金融街，该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。丽都商圈则是老牌的外销公寓集散地。
了解投资目标人群
据了解，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了的主要需求群体，一些小型公司也将其作为商住使用。这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。在京外企目前有数千家，从商务局得到的消息来看，仅２００３年１月至１１月，本市新批设立外商投资企业的数量已经达到了１２３４家，这个数字还会继续攀升。而酒店式服务公寓的数量还远远不够，因此投资这种物业毫无疑问是可以获益的。
如何投资收益好
怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好收益呢？一看位置。是否具备可持续发展潜力；二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，比 如丽都物业就接管了东方新天地 ，而国贸酒店物业管理公司最近接管了金桥国际公寓提供全套酒店式服务并全面指导经营管理投资部分户型；四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看整体经济的发展态势。
两种物业类型可投资
目前市场上有两种可进行投资，一种范围较宽泛，位于郊区，借旅游吸引客源；另外一种便是严格意义上的酒店式服务公寓。前景的酒店式管理不是很明显，可能要投资客自己配家具等。比如美妙时光和第一城，就借周边风景和投资回报作卖点吸引投资客。而严格意义上的酒店式服务公寓比如旺座、鼎极·嘉华世纪，都是北京较早出现的能用来投资的酒店式服务公寓。而新近在国贸刚刚结束的春季精品展上，金桥国际公寓推出１００套特殊政策的房子，这１００套房任何一套，首付１５万元购房，与国贸酒店管理公司签订为期１５年的租约。此后的１５年内即可坐享每年１万元左右的固定收益，外加每年按照剩余房款２０年按揭计算的月供标准收益，投资者还同时像一般商品房购买者一样拥有对所购户型的完全产权。以面积为 ５６平方米 的Ｃ户型举例来说，总价５０万元，最低首付款为１４万元，首付款月回报约为７７８元，广渠门地区的平均租价为４５００－５０００元／月，回报率大概在７％左右，这样算下来，一套Ｃ户型月回报总计约为３２００元。
不过，投资客应当知道，酒店式公寓并非每个购房者的提款机，它像走在钢丝上的舞者，与股市一样是高端市场的高风险产品，条件要求极为苛刻，因此要求投资客需要具有准确的投资眼光。可以说，酒店 式公寓给投资人多了一种投资选择，同时也就多了一种风险。因此，作为一个理性的投资者，一定要睁大眼睛，不要轻易把钱投进去，无论有多大的诱惑，在开始时都要把预期得到的投资回报缩小，放大风险。
东直门交通商务区出现
继复兴门和建国门 CBD 商务区后，东直门交通商务区被提出。东直门则作为京城未来 6 大交通枢纽工程 ( 包括东直门、西直门、动物园、公主坟、刘家窑、四惠 ) 中最大的一个，正计划兴建亚洲最大交通枢纽工程。据资料显示，该工程位于东直门立交桥东北侧，总占地 15.44 公顷 ，其中交通枢纽建设用地 5.1 公顷 。交通枢纽的换乘在楼底下三层，地面两层，建成后的东直门交通枢纽将成为连接望京、酒仙桥、首都机场三个地方、辐射顺义、怀柔、密云、平谷等远郊区县的重要交通枢纽，将是市区东北部的门户，成为市区和空港之间快速客运走廊的端点、市区和东北部公路客运的起始点。西直门将成为以轨道交通换乘为主，地面公交衔接换乘为辅的集多种交通方式于一体的综合大型客运交通枢纽。
东直门交通枢纽的兴建，不仅可以大大改善京城东北部的交通状况、空港和市区的快速交通的连接，也将使这一地区的功能定位产生变化，交通的便利势必带动商业设施形成规模，渐而成为交通商务区。而且，东直门交通枢纽在规划时，北部部分就已经规划为商务区，其规划达 22 万平方米。未来，将有大量白领阶层在此工作，租赁市场势必蓬勃发展。小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业本身有好的有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将 5 号楼和 7 号楼定位于 ，这是两栋在交通商务区中仅有的酒店式服务公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景都相当不错。根据推算，“当代万国城”的年租金投报率至少在 10.5% 到 11% 以上。如果加上好的酒店式管理，投报率将会更高。随着交通枢纽的逐渐完工，万国城的回报率也势必逐年攀升，实现对投资者最好的回报。
酒店式公寓的前景
随着中国加入 WTO ，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，选择首都北京酒店式公寓成为它们的首选。
酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高 30% ，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，投资回报。
酒店式公寓和产权式酒店概念区分
产权式酒店，是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，并能获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店式公寓，既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的某些特点，是既可居住，又可办公的物业。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“白用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。
投资风险分析
无论是投资酒店式公寓还是产权式酒店，投资回报率的多少是众多投资人士最为关心的问题shanghai expat 。
投资产权式酒店，它面临的最大风险就是开发商是否诚信。
产权式酒店，由于开发商提供诱人的包租服务和每年的固定百分比的投资率，再加上它会提供业主一定时间的免费入住权，这对异地投资置业的人士而言，无疑会具有很强的吸引力。但由于产权式酒店是一种新兴投资项目，由于知名的开发商一般都非常注重企业的形象，所以他们需要对产权式酒店进行长期的投入，这在时间上存在一定的风险。如果选择一般的开发商，它必然潜藏着更大的投资风险，所以投资者一定要经过慎重考虑后，再做出是否要选择投资。
此外，投资产权式酒店应该理性对待投资回报率。以租金收益计算投资回报率，从目前国外市场的产权式酒店的投资回报率来看，它一般在 6% — 8% 左右，但就目前中国市场来看，它一般低于国外的标准，也就控制在 4% — 6% 左右，再加上受空置期以及同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本等因素的影响，所以在投资产权式酒店时，投资人士一定不要被开发商所打的高回报率的“旗号”左右，一定要对各种机制进行有效的分析，理性对待投资产权式酒店。
投资酒店式公寓，相对投资产权式酒店而言，它的投入资金要相对低一些。酒店式公寓它既有星级酒店的服务功能，也有星级酒店的管理模式，它是星级酒店的进化体，所以综合性方面很强。从目前市场的投资形势来看，投资酒店式公寓更容易得到快速的投资回报，以租金收益计算投资回报率，目前酒店式公寓的投资回报率大概在 5% — 7% 左右。
我爱我家认为，从目前北京投资酒店式公寓的市场情况来看，投资酒店式公寓市场前景仍被看好。随着中国加入 WTO ，越来越多的外资企业相继入驻北京，很多外籍人士一般都会选择酒店式公寓作为来京工作的第一居所，因为与其他同类住宅产品相比，酒店式公寓能提供类似于酒店的软件服务和配套设施，为追求品质生活的各种商业人士提供了第一选择。
随着北京奥运的日益临近，从目前的租赁情况来看，我爱我家表示，很多酒店式公寓在 2007 年年底左右就已经开始全面预定，虽然北京市场年前受一定的“拐点论”影响，但由于酒店式公寓自身的优越品质，其租赁价格和买卖价格几乎是只涨不跌，像丽舍公寓、美华世纪、大成国际、东方瑞景等酒店式公寓由于坐拥地利，入住率一直非常高。据我爱我家秀水公寓店介绍，在奥运会期间，这些酒店式公寓平均每天的租金在 1000 — 3000 元左右，现在几乎已经全面预定。
我爱我家建议，大家一定要根据自身的情况正确投资，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，投资者的投资收益率很大程度上来源于投资项目的入住率、持有隐性成本和租金收益情况，所以建议大家在投资前一定要对市场形势进行全面的分析，然后再做出判断。
相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付 6 万至 8 万元，总价 10 万至 30 万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。
而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，今年新出的项目就有十多个。出售面积 70 至 150 平方米，一般每平方米单价 1.2 万元至 2 万元。
北京的新型居住观念－－酒店式目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点。像朝阳区 CBD 地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区当是最合适酒店式公寓投资操作 .
当前，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，中国加入 WTO 将会为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点。中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。
酒店式公寓异军突起
去年以来，随着新都市计划、新世界太华公寓等酒店式公寓类项目都取得了不俗的销售成绩，市场对酒店式公寓的前景越来越看好。人们不禁要问，到底什么是酒店式公寓？什么样的物业才能被称之为酒店式公寓？酒店式公寓有哪些指标要求？市场潜力到底有多大？
业内人士认为，酒店式公寓是目前北京尚不多见的一种物业类型，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。
与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。
酒店式公寓与前年热炒的 SOHO 概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但 SOHO 概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。
酒店式公寓投资价值大
有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业者的上选。因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高出 30 ％。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。但是，高档项目占用资金相对较多，回报周期相对较长，所以更适合中长线投资者。
当然，作为投资者，对于投资的项目必须要有相当严格的条件限定。
首先要在适当的区位。像朝阳区 CBD 地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区当是最合适酒店式公寓投资操作。
商住物业新概念
据来自成功开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息，他们即将推出的一种酒店式，暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与 SOHO 进行了结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求同时也将满足人们对高档住宿的要求。在这种全新的模式中合理的将居室分为了居住与办公两大区域，这样既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了 SOHO 的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在 SOHO 的基础上增加了全新概念的 24 小时商务中心，在那里可以享受到 24 小时秘书服务、 24 小时翻译服务以及 24 小时会议服务，由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了 SOHO 无 5A 级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地为您创造一个超 5A 级的办公场所。它的出现相信会给北京房地产市场带来一个全新的概念。据京港公司高层透露，酒店式商务公寓是从酒店式公寓中新派生出来的一个细枝，它既吸收了星级酒店式服务公寓的服务功能和管理模式，又吸收了 E 时代写字楼的某些特点：拥有良好的通讯条件，针对性地提供秘书、信息、翻译等商务特色服务，既可居住，又可室内办公，而且价格较低，是一种综合性很强的物业概念，同时对开发商的开发和经营管理水平也提出了更高要求。
酒店式公寓在整个楼盘里应本身具备足够的品质，最重要的是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。
从今年 11 月起，酒店式公寓突然步入上市销售热潮。来自中原地产的统计显示， 11 月以来，已有 MASTER 领寓、丽都东镇Ⅱ酒店私邸、金泰城中庭、国海广场、世奥国际中心、万方国际公寓、燕莎 CLASS 等多个酒店式公寓新项目推出，酒店式公寓形成井喷式入市的局面。“酒店式公寓在年底出现井喷入市，主要是受到宏观调控政策影响和 2008 年奥运商机利好的推动。”李文杰这样解释酒店式公寓集中入市的现象。 与此同时，记者在调查中发现， 11 月份北京酒店式公寓集中入市后，已有多个酒店式公寓将其产品的投资性和二套房贷政策联系起来。
多个项目强化宣传投资回报率比住宅高
“酒店式公寓多数是以商业立项的，此类产品不受二套房贷政策的影响。”永同昌集团营销总监肖志刚表示。该公司正在开发销售丽都东镇Ⅱ酒店私邸的酒店式公寓。
肖志刚认为，目前均为 50 年或 40 年商业立项的产品，它融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的长期的自住式单位。除具备星级酒店基本功能及服务以外，还具有独特的家居氛围和高档公寓产品所没有的商务功能。“二套房贷出台后，购买第二套以上住宅的首付比例和按揭都将增加，这对于以住宅投资为主的投资客来说，显然投资成本骤然增加。那么，酒店式公寓就是他们的新选择之一。”李文杰也表示，此前住宅的投资回报率为 7% 左右，二套房新政实施后，其回报率会进一步下降。
因此，很快，酒店式公寓开发商高调借用二套房贷政策强化其投资性。同时，记者发现，部分酒店式公寓的宣传资料也开始出现类似的内容。位于丽都板块的某酒店式公寓，宣传手册这样描述：“住宅投资抑制后，源于产品的稀缺性以及高标准的酒店服务，以及区域内良好的涉外商务氛围，让酒店式公寓具备了投资、保值、收益、租住、无风险的五大投资特色。”甚至还有个别酒店式公寓和住宅投资进行对比，结论是酒店式公寓的投资回报率更高。
属中长线投资，重点应选小户型
李文杰介绍，从今年开始，售价涨速及涨幅及普通住宅要慢一些，低一些，而租赁价格却比去年有所上涨。因此，酒店式公寓的投资回报稳步上升，已吸引了部分投资客的关注眼光。
据了解，目前北京酒店式公寓总体供应量大约有 3 万个单位（套），主要集中在 CBD 、燕莎、丽都、建国门、中关村等几大商圈。来自北京联达四方房地产经纪公司的统计显示，朝阳区为北京酒店式公寓项目数量最多的区域，占总量的 60% 左右；海淀次之，区域内酒店式公寓数量达 15% 左右。这主要是由于这两个区域集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构。酒店式公寓主要的需求客群为在京的海外公司高管、在京海外社团和驻华使馆工作人员等。需求面积以 90 平米以下的小户型居多。
酒店式公寓提供了酒店式管理和服务，其租金普遍高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般为同一标准的酒店的 60% ）。以酒店式公寓租赁非常活跃的燕莎区域为例，由于该区域内聚集了大量的海外人士，纯居住的高档住宅及高档酒店式公寓的租金水平一直较高。来自中原地产的统计显示，凯宾斯基为 27 美元 / 月 / 平米左右，三全公寓 20 美元 / 月 / 平米，燕莎 CLASS 预计为 18 美元 / 月 / 平米，波菲特公寓预计为 16 美元 / 月 / 平米。“像燕莎区域，酒店式公寓的投资回报已达 9% 左右。但从常见的 7% 至 10% 的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出。
酒店式公寓市场分析
“酒店式的服务，公寓式的管理。”一句话似乎就能够概括酒店式公寓的特点。经过了市场的火热追捧，如今的酒店式公寓已然褪去了“投资佳品”的光环。然而，记者日前发现，尽管目前新推出的酒店式公寓产品并无创新性可言，但在即将到来的 2008 年奥运会的刺激下，今年新推出的酒店式公寓项目大有“闷声大卖”的迹象。借着奥运的东风，酒店式公寓似乎正在迎来它的第二个春天。
从今年入市的酒店式公寓新盘的分布来看，大部分还是集中在西城区、朝阳区、海淀区等经济地段较为优越的区域，产品定位也多是围绕所在区域的特性而打造。如位于海淀区的“文津国际”，专业定位于中关村地区的酒店式服务公寓。位于宣武区的“锦上”酒店式公寓，紧邻金融街和国际传媒大道，更是直接宣称为“金融街专属式公寓”。而位于国贸 CBD 内的“国贸 DNA ”，光是看案名就已经足以看出此项目在交通条件、周围配套方面等的优越性，以及主打 CBD 的定位。
但总体来说并不难发现，新推出的酒店式公寓仍然是在以地段拼市场，这种“靠山吃山、靠海吃海”的特性随着酒店式公寓“投资”价值的下降而不再成为一种诱惑，毕竟这些位于上佳地段的，售价也已经相当不菲。而在一些地段较为优越、配套设施和服务也日渐完善的普通公寓后来居上的情况下，酒店式公寓的优势也日益削弱。“新一代产品、老一套特性”的印象使得今年年初酒店式公寓出现了租金和出租率“双降”的情况。
褪却了“投资佳品”的光环，酒店式公寓的市场竞争力似乎也跟着大大减退。面对这样的局面，酒店式公寓也不得不“随机应变”，重新寻找新的亮相，以分散来自市场的竞争压力。就目前新入市的酒店式公寓新盘项目来看就有一些新的表现：例如专业酒店与公寓联合打造的酒店式公寓项目，典型的就是“国贸 DNA ”，其项目中分为两部分，一部分是商业酒店，另一部分是公寓。公寓依托其酒店项目也做酒店式的服务管理。既可以减少物业成本又同样可以打造高品质的项目，一举两得。还有些公寓项目则将酒店式公寓与普通公寓项目结合起来，双管齐下，以期获得更多的投资青睐。事实上，由于今年新推出的酒店式公寓单价普遍较高，某些具备相似条件的高档公寓便成为其强劲的竞争对手。
就现在的酒店式公寓新盘来看，基本上项目都是起价在 15000 元每平方米左右，售价最高的甚至已经达到了 3 万多元 1 平方米 。以均价为 16000 元 1 平方米 的“锦上”酒店式公寓为例，同样是在宣武区公寓项目的新盘中，位于马连道的“茗筑”和广内大街的“源中心”的均价则分别为 12000 元和 13000 元每平方米。
当酒店式公寓已经逐渐演化为一种“身份”象征，以目前酒店式公寓产品普遍高单价的背景下，大打“小户型”牌俨然成为了其 PK 高档住宅的筹码。毕竟，相对于多数高档公寓的大户型，酒店式公寓项目中大部分都是 30 -80 平方米 的小户型，例如“国贸 DNA ”就都是 30 平方米 左右的户型设计，宣武区的“锦上”是 40 -80 平方米 左右的户型。户型小、易管理、好出租，也是其相对于高档住房很大的投资优势。有专家表示，在“ 70/90 ”政策出台之后，酒店式公寓项目的开发商多打出为项目做精装修设计，优良的物业管理，突出酒店式公寓与普通公寓的差异化策略，更进一步符合目标消费群体的需求。
从北京市房地产交易管理网上显示的交易信息来看，目前正在预售的酒店式公寓项目的签约率都在 70% 以上，地段特别优越的项目则更是早已销售一空。看来差异化策略取得了初步明显的效果。
借奥运东风酒店式公寓又一次机遇
2008 年奥运会对整个北京楼市都注入了强劲的推动力。由于酒店服务式公寓与酒店相比具有很强的优势：统一集中管理，提供专业 24 小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，并且相对于高档酒店更实惠的价格，这都将为酒店式公寓带来充足的发展机会。 21 世纪北京区域市场分析人士认为，自今年 7 月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了 12.5% ，需求的面积主要是以中、小户型居多。随着奥运会的日益临近，很多公司、企业已经开始预订酒店服务式公寓。
高通智库昨日发布研究报告显示，进入 2008 年的三个月来， 一直呈现出租价和出租率“双升”的局面。目前北京两居室的酒店式公寓月租金为 8000-10000 元，相比去年涨了 1500-2000 元。此外，今年北京公寓式酒店的出租率也居高不下，维持在 80%-90% 的高位，明显好于往年同期。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的酒店式物业管理概念，集商住、酒店、会所等多种功能于一体，目前主要分布在 CBD 及周边区域。
市场分析人士认为，随着 2008 年奥运会的临近，北京的酒店经营正面临着多年未见的市场机遇。目前，几乎所有的国际知名品牌酒店和酒店式公寓管理公司都提前进入中国市场，再加之大量本土品牌酒店式公寓的崛起， 目前呈现出了空前的兴盛。
相比酒店而言，选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对较低，但又随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等，甚至包括商务服务。一般酒店式公寓的公共设施和建筑外观参考于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显，因此酒店式公寓受到很多经济型商务人士的青睐。
目前，北京在售项目的总体售价水平已经从 2007 年年初的每平方米 15000-18000 元普遍上扬到 25000-30000 元。高端产品如东二环沿线的瑞士公寓、 CBD 的世界城价格已大幅攀升至每平方米 35000-40000 元。部分高端产品的价格已堪与顶级豪宅相比肩。
上海中心区酒店式公寓断供
随着上海市中心区烂尾楼逐渐消化完毕，酒店式公寓这种产品也濒临“灭绝”。 2004 年是的供应高峰，在三个区域内有 6 个项目入市， 2005 年有 2 个， 2006 ～ 2007 年仅有 1 个项目推出。
租金上扬凸显投资价值
“原本市中心的酒店式公寓都是烂尾楼改建，如黄浦区的青年汇、静安区的骏豪园际等，把原有户型分割成小户型，做成精装修。青年汇一经推出，销售十分火爆，也成为这类烂尾楼改造的模板。但是，随着市中心的烂尾楼逐渐被消化，这类产品没了‘房源''。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞说。
然而，市场对酒店式公寓的需求却在急剧增加。随着上海“四个中心”建设及国际化进程的不断加快，加上 2010 年世博会的举办，全球许多跨国企业、境外金融机构及国内大型企业正把地区总部、全国总部设在或迁至上海，大量境内外中高级管理人员聚集，直接拉动了对酒店式公寓的市场需求。
从租赁市场上来看，青年汇、骏豪国际每套公寓的租金已达 3000 元 / 月，这个价位和市中心的两居房差不多。而从销售市场上来看，青年汇的单价为 3 万元 / 平方米，接近同区域内的二手房销售价格。
仲量联行预计，未来数年内，租金水平会持续上涨，尤其是高端服务式公寓的月租金，至 2010 年可能涨至 37 ～ 43 美元 / 平方米。
一位分析人士指出，酒店式公寓的投资客比例略高于自住客。随着家庭人口的变少导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人接受。对于那些年轻、思想更新速度较快的首次置业者来说，小户型的酒店式公寓迎合了他们的需求。“而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，这无疑成为他们心目中的理想投资品种。”
设计限制成发展瓶颈
鉴于上海市中心区土地的稀缺性，大多开发商并不愿意将“好不容易到手”的地块用来开发式公寓。一位开发商坦言：“上海市中心的酒店式公寓原本都是烂尾楼改建，开发商只需少量投入即可，但拿全新的土地开发成本太高，后续管理成本也很高，宁愿开发其他住宅类产品。”
虽然酒店式公寓因为面积小而具有总价低的优势，但目前上海市中心房屋单价较高，约为 3 万元 / 平方米，即便开发 50 平方米 左右的酒店式公寓，总价也达到 150 万元。“愿意出这个价买房的客户一般只青睐大户型产品。”上述开发商说。事实上，在居住舒适度上，目前上海市中心的酒店式公寓也有着诸多劣势。
上海中瑞市场研究有限公司一位分析师对记者表示：“酒店式公寓这种产品看上去就像改进型的学生宿舍，一梯十几户的设计，房型一般，有的楼盘甚至没有通煤气。而且小面积酒店式公寓是以短租为主的，其经营方式都更加偏向于酒店。”
此外，对于这些由烂尾楼改建而来的小户型物业，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，房型设计大多采用宾馆标房式的一居房型和直套型的一室一厅。
“这种户型一般只有一面开窗，设计上的局限性严重影响了整个居室自然通风和采光，这也是一直活跃不起来的原因。”上述分析师如是说。
