酒店式公寓 VS 短期租房

涨幅滞后于普通住宅的酒店服务式公寓，投资价值正逐步显现。业内专家认为，奥运会将是酒店式公寓加速的一个重要契机。据 21 世纪不动产的监测数据，中关村地区以平均 116% 的价格涨幅领先于北京酒店式公寓。

　酒店式公寓以其家庭式的居住布局、家居式的和酒店式的管理，一直受到商务人士的喜爱。同时，由于酒店式公寓单位面积较小，日常管理维护便利，项目多集中于城市繁华地段，易于出租与转售，受到投资者的青睐。

　　根据 21 世纪不动产对北京 24 个有代表性的酒店式公寓进行较全面的调查比较后，推出了北京酒店式公寓排行榜。监测数据显示，截至 11 月底，北京酒店式公寓的整体涨幅为 66.9% ，年均涨幅为 25.9% ，其中世纪金源公寓、富顿中心和紫金数码分别以 150.0% 、 122.9% 和 110.5% 的涨幅分列北京酒店式公寓排行榜的前三位。与京城普宅价格动辄 2-3 倍的增幅相比，酒店式公寓的价格出现一定程度的滞涨。

　　从区域涨幅来看，中关村地区的酒店式公寓以平均 116% 的价格涨幅领涨其他板块，燕莎和 CBD 地区分别以 64.2% 和 54.7% 位列酒店式公寓区域涨幅的二、三位。同时中关村地区的酒店式公寓也以均价 21125 元 / 平方米成为北京市酒店式公寓成交价格最高的区域，燕莎和 CBD 地区则以 20000 元 / 平方米和 19000 元 / 平方米的成交均价排在区域均价的二、三位。

　　根据 21 世纪不动产 11 月楼盘监测数据显示，中关村地区普通公寓的成交均价为 17900 元 / 平方米，燕莎地区公寓的成交均价为 17100 元 / 平方米， CBD 地区公寓的成交均价为 21000 元 / 平方米，上述地区酒店式公寓与普通公寓的溢价率分别为 18.0% 、 16.9% 和 -9.5% 。由于酒店式公寓在装修与硬件配套设施上均优于普通住宅，因此在开盘售价上均普遍高于同期周边新建普通住宅，但随着近年来北京房地产市场价格的不断变化，已建酒店式公寓与周边普通公寓的价格差距正在逐步缩小，甚至出现价格倒挂的现象，如：双井地区与普通公寓的溢价率为 -2% 。这是因为普通公寓尤其是高档公寓装修和硬件品质在不断提升，同时物业费等维护成本又相对较低，因此普通公寓更能满足购房者的自住需求。部分地区酒店与高档住宅较集中，对酒店式公寓的影响也较大。

　　近年来，酒店式公寓的租金价格增幅落后于售价增幅，虽然有部分项目采取售后包租的方式承诺稳定的客源，但租价并不能达到业主期望，因此酒店式公寓的收益率有所下降，对投资者的吸引力远逊于普通住宅.

21 世纪不动产分析认为，奥运会是酒店式公寓投资价值发现、价格加速上涨的一个重要契机。调查显示，奥运期间公寓租金将呈数倍上涨，酒店式公寓是直接受益的物业。受奥运经济的推动，越来越多的跨国公司企业在北京设立公司，无论居住与办公，酒店式公寓都会成为他们重要的选择之一。目前部分酒店式公寓项目的价格并不能反映其真实的价值，尤其是部分所处地段位置优越但价格却与普通公寓出现倒挂的项目有价格补涨要求。也有开发商看好奥运市场，加大了对酒店式公寓的投入，据 21 世纪不动产楼盘监测数据显示， 2007 年新开盘的酒店式公寓项目达到 21 个，其中超过 40% 的项目都将会在 2008 年上半年即奥运会开幕前入住，供应量超过 4000 套。

“悉尼在 2000 年召开奥运会前的一年到半年时间里，悉尼普通住宅租金较正常水平翻了近 4 倍，而高档些的住宅租金上涨更多。比如在悉尼与北京亮马公寓类似的物业，租金大约在 60~80 美元 / 天，奥运会期间已上涨到 180~250 美元 / 天。北京也会一样。”来自澳大利亚悉尼的 Jason 在 8 月 10 日 接受记者采访时表示。

Jason 是因工作需要到北京的，目前租住了亮马公寓一间 60 多平方米的一居室。而北京的酒店式公寓出租状况及租金正如 Jason 所讲，处在上升状态。来自 21 世纪不动产北京区域市场统计资料显示：目前北京的酒店服务式公寓租金从 8~50 美元／平方米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平方米出租价格上涨了 2~3 美元。而目前出租率普遍在 80%~90% ，与去年 70%~80% 的出租率相比增长了 10% 左右。

奥运动力

目前北京酒店式公寓比较集中在 CBD 商圈、丽都商圈、亚运村，如雅诗阁、瑞士公寓、亮马公寓等，在这些项目中很多酒店式公寓明年的出租已经预订出去，预订者主要是外企的中方高级管理人员、外国人、海外华人，需求的面积主要是以中小户型居多。“本来没有想到那么早就预订酒店，但是最近陆续接到了很多海外客户和朋友的电话，说开奥运会时一定会过来，所以打算租住一套酒店服务式公寓。”某外企高层张先生表示。

随着奥运会的日益临近，很多公司已经开始预订酒店服务式公寓。“自 7 月初开始，酒店服务式公寓需求人群明显上涨，同比上涨了 12.5% 。” 21 世纪不动产北京区域的人士指出。

“目前整个市场的状况都是这样。”北京世邦信义房地产经纪有限公司经纪人张海英表示，这是由于酒店服务式公寓与酒店相比具有很强的优势，除统一集中管理、提供专业 24 小时酒店式服务外，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者月租公寓，期限比较灵活，所以深受一些公司高层的青睐。

“目前开发商开发酒店式公寓产品是因为长期看好这块市场。诸多外企的进入，中国经济的持续发展都为酒店式公寓市场提供了机会，但在最近一段时间内，奥运会的促进作用也在加大。”北京世纪朝阳房地产开发有限公司副总经理王治国表示。

“从现在式市场的发展来看，与国内市场的经济发展及奥运推动都有关。一些酒店式、 、 、 已经停止了一年以上长租约的签订，转为短租约，以备奥运会期间在租金上灵活变动。”戴德梁行助理董事岳锋钢表示。而一些酒店式公寓的租赁计划也印证了岳峰钢的说法，如新世界太华公寓租赁处表示，现在仍可以长租约租赁，但在奥运会期间其租金将上调，而目前的租价为 1 万元?月左右。

而业内专家则表示，奥运期间酒店式公寓的租金将普遍上涨 4 倍。奥运期间租金的政府指导价是 1300~1800 元?天 / 套。一位将旧公寓改造为经济型酒店的投资者乐观地表示：“仅明年奥运举办的那个月，他就有可能收回投资的一半，酒店房价上涨 5~8 倍很有可能。”

联动效应

事实上，奥运气氛已扩散到了北京的很多楼盘，连普通住宅也借奥运之名，上涨租金。“北三环边上一位业主已开始为他的 130 平方米的房子招租，报价是 3 万元 / 月，并称这个价格半年后肯定会上调。” 21 世纪不动产北京区域市场人士表示。

而地产商和投资者早已提前将奥运期间的投资回报，计入其楼盘价值之中。如 CBD 南侧某楼盘，投资代理机构预测说，在奥运因素的带动下，该楼盘的租金将从现在的 13 美元 / 平方米 / 月、投资回报率 6.3% ，上涨到两年后的 35 美元 / 平方米 / 月、投资回报率 17% 。而国家体育场周边商品房一年之内出现了大幅度增长，一些项目在去年一年的时间内价格上涨至少超过 20 个百分点。而该地区周边的二手房，也加快了上涨速度，如科学院南里二手房成交均价已达到 10000~11000 元 / 平方米。

北京链家房地产经纪有限公司副总经理金育松介绍说，为满足外国媒体和记者租用住房和办公场所的需求，北京奥组委已选择了 5 家从业资质较高、资源广泛、经验丰富的在京房屋中介机构作为签约机构，链家地产是其中之一。据北京奥组委的初步统计， 2008 年来京外国媒体注册记者接近 3 万人左右，非注册记者，但会在奥运期间来京的大概 1 万人左右。也就是说，单纯外国的媒体记者至少有 4 万人，同时加上奥运期间吸引的庞大旅游人群，估计会达到上百万人，这就派生出了巨大的租房需求。

从几家房地产中介机构获悉，春节过后，本市租赁市场短期租房需求比往年明显增多，占到了咨询总数的 10% 以上，但多数房东嫌麻烦，而中介行业产品细分不够，几乎没有针对短期租房的服务，所以尽管短期租房需求日趋旺盛，但市场却是一片空白，造成短期租户很难找到中意的房子。

　　中大恒基公司有关负责人告诉记者，与以往相比，今年春节过后，租赁市场短期租房需求明显增多，打电话或来店里咨询，要求承租一两个月或一个季度的人大概占到咨询量的 10% 左右。市场人士分析认为，今年之所以出现短期租房热，主要是北京综合实力不断增强，吸引了越来越多的来京务工人员，而节后又是大型招聘会的高潮，使得短期租房出现供不应求的局面。据介绍，短期租房人群主要分两类。第一类是外地来京务工人员，他们当中既有高学历求职人员，也不乏低学历务工者，多数是首次来京，想先短期租个房子寻找机会，如果不合适便“打道回府”；第二类是“取经一族”，包括外地来京参加各种短期培训，考研初试成功来京准备复式人员，还有外地院校来京实习的应届高校毕业生等，这类人群租赁期短则一个月，长则一个季度。

　　从区域和物业类型上看，丰台、通州、石景山等交通相对发达租金适宜区域以及高校周边的小户型是一族的首选。与长期租房相比，尽管短期租房房租每月要高出 100 至 200 元左右，但由于租期满后需要重新找租户，比较麻烦同时又有闲置的风险，因此精明的房东不愿意在租赁旺季将房子租给短期租户；长期租赁一劳永逸，而短期租赁存在一定的风险，因此，中介公司也不愿推出短期租赁业务。所以虽然市场需求旺盛，但在租赁旺季却遭到市场冷遇。

短期租房户的疑问：凭什么要我全“埋单”

近日，在省会实习的外地大学生小石收到了房东收缴暖气费的通知，看过后她怎么也想不明白：“我们只住两个月，房东却要我们一次交齐四个月的暖气费，这太不合理了……”

笔者从省会一些中介所了解到，每到供暖季，房屋租赁就很困难，最主要的原因就是不管住多长时间，房客都要将高额暖气费一次交清，这已经成了不成文的规矩。

目前省会采暖费的收缴仍采取一次性付清的方式。据省会红日中介的负责人介绍：外地打工人员、实习大学生等短期租房户，往往都会提出只交纳自己租住期间的采暖费，这就与房东需要一次性将采暖费付给供暖企业发生了矛盾，房东为了避免承担没人承租时的“损失”，都会要求租房人一次交纳整个供暖期的采暖费。

房东的这种要求是否合理呢？省会燕赵之光律师事务所的杨律师认为：“shanghai expat 这主要看租赁双方在签订协议时是如何协商的。假如租赁双方在开始时商谈好一次性交纳整个采暖期的费用，房东的要求就不存在问题；如果双方合同中未涉及这一问题，就需要共同协商来解决，房东单方强行要求租房者交纳整季采暖费显然不合理也不合法。”

省消协的廉军则认为，房东的这种做法侵害了房客的公平交易权。谁都知道，消费多少商品和服务，就花多少钱。如果双方签有租房合同，到采暖季因不能达成协议使合同无法继续执行时，房东依法应承担一定违约责任。

可不可以从源头上就按月收取采暖费呢？东方热电集团政治部的张立勇介绍：“目前，省会集中供热大多数仍采取单管串联方式，假使有一户停暖，可能会导致整个楼层甚至整个小区的供暖瘫痪。所以收采暖费仍延续了以前的方式。”不过，张立勇表示，分户采暖、按热计费将是采暖费收取的趋势，只是按热计费仍处于试点阶段，而且计热表的费用大约在 2000 元左右，这钱由谁支付也是一个不好解决的问题

短期租房受关注 大部分区域租赁成交量增长

据了解，由于受到个税政策影响，各个中心城区的买卖及租赁市场也出现了不同程度的变化。业内人士表示，由于市场中观望气氛更浓，不论是房东方还是客户方短期选择的意愿更加明确。许多业主“转售为租”，因此市场上租赁挂牌房源增加 30% ，部分业主急于将自己的物业出租，使得整体租赁价格下调 5%-8% 。汉宇地产有关人士表示， 7 月份全市租赁成交比 6 月份超过 10% 的提升，除长宁区外其它各个区域租赁成交环比都

有一定增长，其中闵行、普陀、浦东有较大幅度的增长。

　　闵行、普陀租赁成交活跃

　　闵行区集中了大量低价公房，交通便利，依然是刚毕业的学生租房比较集中的区域。 7 月份月租金 2000 元以下的房屋供求、成交继续保持比较活跃的状态，全月该类型房屋占总成交的 80% 以上。

　　近期普陀区中远两湾城四期开始交房，租赁市场房源充足。由于该楼盘在内环以内其买卖租赁价格相对较低，租赁市场受到欢迎。成交价格 2 房月租金 3500 元， 3 房达到 4400 元，环比有近 1% 的上浮。公房的成交放量依然是毕业大学生对该类物业租赁市场的有效支撑，而部分原先打算购房的客户受政策影响转而选择租房作为短期过渡，造成 2-5 年的次新房租赁行情看涨。

　　中高档租赁挂牌增多

　　近期静安区的静安枫景二期静安豪景的租赁情况较好，由于其近期刚交房的均为一房，房型小且价格适中，一房的月租金在 1000 美元，因此较受租客欢迎。另外镇宁路板块内东方雅苑、爱俪轩、嘉里华庭等租赁形势较好，东方雅苑二房的月租金为 1200 美元，三房的月租金为 1500 美元左右，爱俪轩的二房为 11000-12000 元 / 月，且整个区域内租客 50% 是因工作或学习原因来上海的外籍人士

　　据泛城租售网徐汇卢湾区域负责人谢国辉表示，从 8 月至今，徐汇卢湾区域的二手房租赁市场方面，放盘量增多，有许多业主表明如果买卖市场不理想的话就放租，等房屋满五年后再出售，买家也表示会继续观望。

　　同时，由于受外籍人士购房必须在境内工作、学习满一年的规定的影响，近期陆家嘴地区租赁行情明显升温。目前世茂滨江二房月租金为 3000 美元，三房月租金为 5000 美元；仁恒滨江园二房及三房的月租金分别为 2000 美元和 6000 美元，但仁恒滨江园内另有些精装的小二房和小三房也特别受到租客的欢迎，他们的租金报价分别在 1000 美元和 1800 美元左右。据业内人士表示，限制外资购房政策出台后短期内部分业主会“转售为租”，随着租赁市场需求客的增多，租金也会有看涨的可能性 .