短租公寓回报率

　　北京汽车展会催生展会经济，北京的短租公寓投资也蔚然成风。又是一年的北京汽车展会即将开幕，本期栏目，我们邀请了 3 位熟知短租投资的业内专家，来探讨一下如何成功投资公寓、如何放盘外租。

　　专家们不约而同认为，与所有小本创富类同，地理位置优越是成功投资公寓的前提；除此外，委托信誉好的 " 一站式 " 专业机构全面承办短租服务，也能使投资事半功倍；小本创业投资者阿煌先生以投资十套公寓的亲身经历验证了以上说法。

　　资投三人行

　　我有话说

　　程怡：地理位置好是投资短租公寓的首要条件，其次环境好、生活交通便利也不可或缺。

　　喻彬：短租公寓最大的竞争对手是物美价廉的经济型酒店；但是只要发挥价格、居住氛围两大优势，公寓小户型单位就能获得短租客的青睐。

　　李卫嫦：平常， 60 到 80 平方米 之间的一房一厅公寓较好出租，单身商务白领尤其喜爱。

　　经验

　　地理位置好是投资短租公寓的首要条件，其次环境好、生活交通便利也不可或缺。因此，除了珠江新城外，天河体育中心一带、二沙岛一带、花园一带和滨江东路一带，出租回报率都是相对较高的。

　　建议

　　对于投资者来说，找到一家平台大、服务经营丰富的代理机构或物业管理公司是规避风险的前提。

　　如果想吸引到更多的住宿客，可以努力营造生活氛围。多与顾客交流是必要的。委托一家较有经验的专业公司代理出租物业，是完全必要的。

　　提醒

　　个人、地产中介都做不了日租，业主自己做的话特别费心。如果是选择一个月、两个月这种出租方式，要经常寻找租客、按照租客的要求重新布置，也非常麻烦。所有费用算下来其实跟年租也差不多。

　　短租公寓伴随北京汽车展会兴起

　　主持人：北京现在有哪些区域适合短租公寓投资？

　　合富置业高级区域营业总监喻彬： 是伴随着北京汽车展会兴起的，为此，距离新会馆近、商务交流方便的地区是目前北京短租公寓比较兴旺的地方，珠江新城首当其冲，以投资租赁满足欧美商务客人的高档需求为主；此外，珠江新城、二沙岛、天河北一带的公寓在外籍租客中也有不错的口碑；而在海珠区赤岗一带、流花湖老会馆一带以及天河东路靠近岗顶附近，也有成规模的中低档公寓租赁业兴起，作为珠江新城短租公寓的有力市场补充。

　　富力?爱丁堡物管、北京富力美好置业发展有限公司副总经理程怡：在我们专业公司看来，地理位置好是投资短租公寓的首要条件，其次环境好、生活交通便利也不可或缺，为此，除开珠江新城外，天河体育中心一带、二沙岛一带、花园酒店一带和滨江东路一带，出租回报率都是相对较高的。

　　小面积公寓比较好租

　　主持人：以你们熟悉的公寓为例，哪种类型的房间比较容易出租？

　　马赛国际公寓物业管理中心经理李卫嫦：目前来看，小面积公寓还是比较好租，平常， 60~ 80 平方米 之间的一房一厅公寓单身商务白领尤其喜爱，珠江新城的投资总价多在 100 万元上下。而到了北京汽车展会期间，四五十平方米的房间更好租，主要满足租期在一个月内的短客需求。

　　程怡：珠江新城的定位可能更加高端，去年以来的情况是， 120~ 150 平方米 的房间最受欢迎，因为欧美籍高管比较喜欢较大的空间。

　　喻彬：在如三元里、岗顶之类做中低端市场的地区，两类公寓最好租赁，一是二室一厅、面积在七八十平方米的商住两用住宅，二是北京汽车展会前后，面积在三四十平方米的小面积住宅备受欢迎。

　　委托专业公司代理出租物业

　　主持人：请问投资者有几种方式投资？各自投资回报率如何呢？

　　喻彬：现在主要的投资形式其实就只有两种，一类是类似产权酒店的模式，某家地产开发商已经有成型的物业管理平台，投资者购房后直接交给开发商管理租赁；一类则是直接投资的形式，目前在北京比较广泛，投资者购买公寓后，要么自行找寻租客，要么委托周边短租专业公司来打点。两种类型的投资回报率都有高有低，主要与地段有关；一般来看，多数地段好的公寓投资回报率能达到 8% 到 11% ，少数能达到 12% 到 18% 。

　　李卫嫦：我们公寓在北京汽车展会期间，单间的租价约为 400 元 / 天，两房约为 800 元 / 天，三房约为 1000 元 / 天，收入还是相当可观的。业主可以选择各种与中介合作的形式，如全权委托或抽成等。如果是半年或一年的长租，业主就比较省心，但收入可能不如短租。也有业主选择与租客签半年的协议，专门空出来北京汽车展会那两个月。

　　程怡：其实，我认为，日租、月租、长租这几种方式的收益差不多。个人、地产中介都做不了日租，业主自己做的话特别费心。如果是选择一个月、两个月这种出租方式，要经常寻找租客、按照租客的要求重新布置，也非常麻烦。所有费用算下来其实跟年租差不多。

　　经济型酒店是主要竞争对手

　　主持人： 有哪些竞争对手？对于投资者来说，可以如何规避风险？

　　喻彬：据我们所了解，最大的竞争对手是 7 天、如家等经济型酒店。不过，经济型酒店提供配套服务更全面，价格则略高，而短租公寓更强调 " 家 " 的概念，租金收入则走平民化路线。在我看来，只要发挥价格、居住氛围两大优势，小户型单位就能获得短租客的青睐。

　　李卫嫦：对于投资者来说，找到一家平台大、服务经营丰富的代理机构或物业管理公司是规避风险的前提。这样的管理公司会帮租客提供一系列服务，如帮忙订餐、送花，代养宠物、代为浇花，办理带照片的 IC 卡以加强管理等等，虽然是一些琐碎小事，但解决了入住客人的实际问题，由此赢得了回头客。

　　程怡：如果想吸引到更多的住宿客，可以努力营造生活氛围。多与顾客交流是必要的，欧美客人注重隐私性与安全性，讲究公平原则，日韩客人与欧美客人的要求又不一样，业主可以根据他们的要求花很少的钱赢得他们的好感。当然，这些都是需要留心知识才可能得到的，为此，委托一家较有经验的专业公司代理出租物业，是完全必要的。

　　平时交投也非常活跃

　　主持人：不开北京汽车展会的时候，这些公寓有什么比较好的用途？

　　喻彬：这些公寓大多位于商务区内，因此在非北京汽车展会档期，这些公寓物业的租赁也相当活跃。如天河北是许多外资公司的聚集点，商务氛围的浓厚、生活配套的完善令天河北的公寓、单间在交易会期间，成为外籍参展客商的短租之选。

　　而在平日，外籍人士、金领、白领共同为区内物业提供充足的客源支持，促使这些公寓长租交投也相当活跃。如中怡城市花园 40~ 50 平方米 的公寓单位，短租租金约 4000~4500 元 / 月，平日长租也达 3000~3500 元 / 月左右。而珠江新城的长短租市场均以单身公寓较为热租。双城国际的单间物业面积为 34~ 45 平方米 不等，平日长租租金为 1800~2500 元 / 月左右，但北京汽车展会期间双城国际单间的日租金高达 200 元 / 日以上。

　　案 例

　　短期公寓地段好固然重要，但是否一定要租在珠江新城？答案是否定的。我们本期小本创业的主人 公阿煌 先生就有心买到了三元里皮具市场附近，投资十套临近公寓，依托 " 老会馆 " 的地理优势，专做中低端需求客的生意，投资 1 年里，收益率居然高达 10% 以上。

　　见缝插针投资小面积公寓

　　三元里附近新建二手写字楼价有多高？ 8000 元到 15000 元每平方米不等。但阿煌投资 的成本有多大？不过 5500 元。说来有些机缘巧合，阿煌的过人之处在于立即抓住了机会。 2006 年前后，三元里附近的城市建设日新月异，阿煌某位做生意的朋友就以低价拍得了一栋约十层、临近皮具市场的建筑。

　　阿煌调查后发现，该楼 8 层以上的房间之前被某学校借为临时宿舍用途，每间房间都改造有卫生间，隔间面积小，规整划一；且视野开阔，背对马路，空气流通较好，很适合做公寓用途。于是，阿煌就向朋友表示，自己希望买几套来做投资，朋友欣然答应。阿煌最后共投资 110 万元，买下 6 间 8 楼房间，每间面积仅仅 25 平方米 到 35 平方米 不等，平均价仅 5500 多元。

　　接下来，阿煌考察了周边楼盘所有的公寓，全面了解短租客需求心理。随后，只花了 1 个月的时间，就全面装修好了几间住宅。

　　包给专业公司出租

　　接着，阿煌给房间拍照，并送到周围几家二手中介处，刚好赶上了 2007 年初春交会前夕，不到一周房屋就被租出去了， 3500 元每月， 6 间房当月就收入了 2 万多元。

　　之后，阿煌逐步了解到，在不开北京汽车展会的时间，一些负责外包租赁的专业公司仍很容易找到附近需要短期租赁的外国客户；而房产多的客户可享受更高的服务折扣，获得更大的投资收益，所以与其自己零敲碎打折腾，不如再多投资几套房一次性 " 承包 " 给专业公司放租，从此以后，既不用为北京汽车展会空档期而担忧，也可以将清洁维修的工作一并包给别人全权处理。

　　想到做到，阿煌再凑了 60 万元，打包投资了朋友另外 4 间住宅，找到了三元里附近最大的一家代理公司，签订了代理合约。 2007 年一年，阿煌全年收入达到了 18.3 万元，投资回报率高达 10.8% 。

　　阅读核心提示：今年的“五一”黄金周，除了各大酒店宾馆生意爆满之外，短租公寓也迎来了“黄金时期”。这个主要针对外地游客的市场因实惠的房价、家庭化的设施设备而广受欢迎。它未来的市场前景会如何？

　　本报讯“对不起，苏格拉底这个月已经预订满了，真的很抱歉。”“卡布奇诺这个月没有空的档期了，对不起。”……“五一”黄金周期间，马鹏炜的手机和小灵通几乎每天都要被打爆，而每次通话几乎都以“对不起”做为结束句。

　　小马是杭州“泊客驿移动服务公寓”的总经理，而苏格拉底、卡布奇诺分别是两套的代号。所谓移动公寓，也称短租公寓，这种以提供 1 天至几个月的短期租赁为特色的方式，因为能够为城市里短期停留者提供“家外之家”，而成为目前正在兴起的新型房屋租赁形式。这个黄金周，杭州的短租公寓生意好得不得了，记者采访了几家短租公寓公司，入住率均达到 100% 。

　　住短租公寓，就像窝在自己家

　　虽然杭州各大短租移动公寓服务商的网站上，都有旗下房源的实拍图片，以便让客户有个直观感受，但是真正走进移动里面，才能感受到独特的家的温馨。

　　记者进入的是代号“温馨小筑”的一套 50 多平方米的一室两厅房子，位于文教区的华门大厦。进门就是一个客厅，虽然不大但绝对有居家气氛：褐色的沙发上趴着一只毛绒玩具熊；冰箱上摆着一个鱼缸，两条金鱼正在水里自由欢快地游动，旁边一张便笺上写着：“别忘了每天给我们喂食，记住啦，两条鱼各 5 粒 ( 鱼食 ) ”；书柜里的书籍跨度极大，从中小学生作文选到时尚杂志都有；桌子上还有一本打印的“入住指南”，里面详细列出了房子周围的公交线路及附近就餐购物点及送餐电话等等。厨房里锅碗瓢盆一应俱全，卫生间里的配备也很齐全。整个房子的装修风格简洁明快，家的感觉呼之欲出，在留言本上，尽管以前的“历任”租客们来自五湖四海，但是大家对这个“家”都是充满感情，“下一次来杭州我还要住在这里！”一位来自上海的租客留言道。

　　这套房子是房东委托给短租公寓公司做出租的。据某短租公司负责人介绍，公司对于委托的房屋是有严格要求的，首先是地理位置要优越，通常要求是交通主干线、写字楼集中区、商业区、院校、旅游景点附近的房源，竣工时间不超过 5 年的小高层或高层，“这样的房子一般都配有电梯，方便了客户，而且安保措施相对完善。”其次是房子的装修程度要比较好，有成套家具、标准卫浴、家电配备、厨房用具等。在托管步骤上，公司会派专职人员上门评估委托房屋，业主必须提供产权证明，经拍照确认后双方签订托管合同。“目前我们按月将租金返还给房东。”

　　短租客源大多来自网络

　　杭州出现比较成规模的短租移动公寓，是在 2005 年上半年。当时，“拎包客移动之家”和“凌峰移动公寓”两家短租公寓公司相继成立。此后两年间，“若比邻”、“家到家”、“泊客驿”、“恋之家”等多家短租移动公寓服务商不断涌现，显示出这块处于宾馆和长租房中间地带的市场充满着值得期待的商机。

　　短租移动公寓的出现，有一定的市场必然性。目前杭州房屋租赁市场上占主力的房源有四大块：一是置换出来的一些老式住宅，以市中心为主；二是近几年新交付的公寓，环境和设施都还不错；三是投资意味比较浓的单身公寓；此外还有一块就是“蓬勃发展”的城中村租房市场。这些房源中，有很多装修状况良好的闲置公寓，如果经营者有条件将它们收集起来，进行短期出租，建立起网络平台式服务，不失为好办法。

　　移动公寓的很大一部分客户来自于网络。因此几乎所有的移动短租公寓经营者，在留下联系方式时，总会留有 QQ 号，方便网络客户。事实上，多数移动公寓的客源半数以上来自互联网，有些甚至网络客源比例高达 80% 以上。

　　据了解，的租金会根据公寓地段、环境、内部装修和设施好坏，以及租用时间的长短，区别计算。一般从 80 元 / 天 ~210 元 / 天不等，入住时间越长越划算，可以按天计费。“旺季的时候，每套房子的短租利润在 2000 元 / 月左右，淡季则尽量做长租，这就跟普通租赁房收益差不多。”一位经营过短租公寓的人士透露。

　　这种短租移动公寓在上海、北京等地已经非常成熟，如上海的“回家”，房源有几百套之多。与之相比，杭州移动公寓还只是起步阶段，房源量总共约在数百套左右，目前杭州做得最大的要数“拎包客”，约有几十套房源，而更多的公司目前还在积极物色新房源。“此外还有很多私人性质的移动经营者，我有个朋友，当初投资买下一层写字楼，现在通过隔出 100 多间小房间的方式进行出租，其中很多也是用来短租的。”一位业内人士说道。

　　短租房，前景有多大

　　对于在蓬勃兴起的短租公寓市场，其实杭州很多中介公司早几年就开始陆续尝试开展，但是它们现在都不是各大中介公司“重点发展的业务”。原因何在呢？短租房，究竟有没有市场前景呢？

　　盛世管家在去年节假期间推出了五六套服务式公寓和小户型房源，不过成交并不理想。“短租房虽然有一定的市场，但是弊端也不少。”在谭微平看来，首先是房源没有系统性，面积大小、装修情况、服务范围等情况不像普通的酒店旅馆那样有一定的标准，能够让客户一目了然。“一般客户来预订短租房的，时间都很急，不太可能专门抽空来看房。因此客户对短租房源的具体状况会存有一定的顾虑。”

　　其次是短租房的房间清理打打扫也是个大问题，如果像酒店一样每天更换床单被套及日常用品，不但费用高，而且牵涉的人力精力也很大，因为短租房源分散于各处，跟酒店完全不同；而如果不经常更换用品，则会让客户觉得不卫生。再次是从实际运作来看，短租公寓的经营成本高过普通租赁房。“我们的短租房源主要是一些服务式公寓，通常是跟房东签订 5 年的租赁合同，以毛坯房的市场租价每月支付房东租金，此外还要投入 10 万元左右的装修费用于对房子进行包装。这样摊下来，成本还是比较大的。”

　　不过，杭州我爱我家的唐理彦比较看好短租移动公寓这块市场，但是她认为首先要有网站做平台，很多做短租公寓比较成功的公司，一半以上的业务来自于网络，传统中介公司现在还没有花很多的心思在网络推广上；其次要充分挖掘客户渠道，比如去高校、医院、旅行社周边搜寻房源，并广发传单，“这个营销需要投入较大的人力。”此外，她觉得这块市场还有一些监管漏洞需要解决。

还需有“章”就目前的市场状况来说，短租移动公寓尚处于监管真空的阶段。

　　前不久，杭州几家经营移动短租公寓的公司，还特意召开了一个行业“碰头会”，大家谈起现状，都认为急需出台相关的法律以规范短租市场。

　　这些杭州服务商，虽然从事的是近似于宾馆的行业，但是他们或者领取的是租房中介的营业执照，或者领取的是商业咨询公司的营业执照。这在一定程度上为经营者自身带来安全隐患。由于政府还没有出台针对性的法规加以规范，经营者只能靠自己保证安全。泊客驿对于租客实行登记制，但是实际上这个登记并没有跟全国公安联网，“我们都是通过公安朋友帮忙验证租客的信息，以规避风险。”

　　另外，房源也是移动之家规模扩展的瓶颈。虽然市场上存在着大量的闲置房源，但短租行为对房子的损耗相对较大，而且可能存在的偷盗行为等，都让很多房东难以接受。因此目前出现在市场上的移动公寓房源，很多是经营者自己买下的物业。

　　随着中国经济持续高速增长，国内城市居民已进入大规模商务、休闲度假旅游消费阶段，带动了中国住宿业的蓬勃发展，居民的消费意识也在逐步发生变化。针对市场上酒店、宾馆的格局单一、空间狭小等问题，再加上星级酒店存在着豪华的不经济，经济的不卫生、不实用等，酒店式公寓应市场需求而生。

　　那么什么叫短租公寓呢？

　　短租公寓又叫移动公寓，是家庭旅馆业的革命性突破，其以自助、居家感觉为主，加以实用的酒店化服务，更以安全，卫生、经济、便捷，兼具独立、私密的居家风格和星级酒店的豪华、气派成为时尚的新宠，带领住宿业步入短租公寓时代！

　　酒店式短租公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，所处位置均在物业管理较好小区、高层公寓、中心商圈、旅游风景区、交通要道等繁华地段。

　　追朔短租公寓的由来，其前身为上个世纪 60 年代源自欧洲、盛行于美国的“家庭旅馆”， 在西方国家，家庭旅馆的形式分为两种，一种叫 B&B; ，由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；另一种叫 Guesthouse ，家庭经营的小型旅馆，其房间大部分用来出租。随着旅游业和商旅经济的发展，一些人把家庭旅馆的概念泛化，把家庭成员不住在里面、由聘用的外来人员经营的住宿接待设施也列入家庭旅馆。 当时还有一些是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。如今已发展成为一个相当成熟的产业，但对于我国来说，她仍属于新兴行业，自助式公寓这一概念最早于 2002 年出现于深圳、上海、北京等流动人口比较多的大城市。其经营理念就是打造中国的家庭旅馆、酒店式公寓的服务品牌，为旅游、商务人员在异地提供生活中所需要的舒适、便利和安全的食宿。

　　短租公寓和传统的酒店有什么区别，短租公寓的优势在哪里呢？

公寓除了吸取经济型酒店的经济实用、便捷的优点之外，还集豪华型酒店的尊贵、气派、宽敞明亮于一体兼具普通出租房屋的温馨、居家感受，而成为外出商务、体闲度假人士的时尚之选。

　　短租公寓的优势在于 :

　　第一，以自助、居家为主，成为“宾至如归”的新诠释，打破了宾馆格局的单一，shanghai expat 短租公寓将不同的房间赋予不同的格局、不同的风格，不同的色调，而且室内设施齐全，客人可以按照自己的喜好安排生活，做饭洗衣整理房间，满足了各种消费人群的需要。

　　第二，短租公寓兼具经济型酒店的廉价、便捷和豪华型酒店的气派，在不影响居住品质的情况下，还可以省去一部分开支，这一点也受到在外人士的欢迎。

　　第三，短租公寓提供的居家环境条件，装修、装饰以居家住宿为标准，极力营造家庭的温馨、舒适、自由与浪漫氛围，像是一个家庭主妇用心布置自己的爱居；另外短租公寓还具有私家物业的独立、私密性，加之 24 小时安保服务保障人身安全，可以让住客尽享个人空间，很受追求时尚、高品质生活人士的喜爱。

　　第四，短租公寓按照星级酒店标准服务，提供全套生活起用品，方便、快捷，其卫生安全均按照国家星级酒店标准执行。

　　第五，租期灵活，服务周到便捷是短租公寓的又一个亮点，因为租期完全灵活，客人可随意安排自己的行程，而不必担心诸如“房租没到期”、“自己添置的家居用品需处理”等棘手的问题。住客不出“家”门也可以享受到订票、订餐、订车、导游等服务，完全可以满足旅客异地生活的多种需要。

　　第六，位置优越、交通方便，短租公寓大多分布在城市主要商务圈、旅游风景区、地铁沿线附近，出行便捷，商店、超市、餐饮、娱乐场所就在附近，这也成为吸引旅客的一个重要原因。

　　短租公寓因兼具经济型和豪华型酒店的优点，更以其自身的优势成为在外住宿、商旅、短租行业的新贵。

　　中国短租公寓从出现到兴起仅三四年时间，那么，为何在这短短的时间内酒店式短租公寓会发展得如火如荼呢？

　　主要在于短租公寓以“比酒店宾馆价格便宜，比旅社旅店温馨安全，比出租屋便捷灵活，比寄居亲朋好友家自由方便”的优势，提供一个可以移动的温馨的“家”。一个高品质低价位的自助式公寓；一个象您自己的家一样的宾馆；一个可以自己给自己做饭的客房填补了市场的空白，为外出的商务、会议、休闲、旅游、探亲人士提供了一个全新的旅居生活模式。

　　第二是政府政策的支持，因行业有机的利用了大量酒店式公寓资源，盘活了空置房屋，促进房地产业发展，符合国家政策导向。

　　第三是不少业主担心房子交付之后的出租，一是担心空置期，二是担心出租的管理。随着自租公寓兴起，业主的房子可以交由他们来进行出租与管理，业主投资酒店式公寓有了更好的保障，且省去了自己管理的精力，从而赢得了业主的支持。

　　第四是短租公寓多是分布于旅游风景区、地铁沿线和交通要到，从而整合了城市住宅资源与酒店服务理念的新型都市旅游服务项目，促进旅游业的和谐发展。